Tapusuz Taşınmazların Tescili: İmar-İhya ve Eklemeli Zilyetlik Yoluyla Mülkiyet Kazanımı
Hukuk sistemimizde mülkiyetin kazanılması kural olarak “tescil” ile gerçekleşse de, Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 713 ve 3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 14 ve 17, belirli şartların varlığı halinde tapusuz taşınmazların zilyetlik yoluyla kazanılmasına imkân tanımaktadır. Kahramanmaraş’ta görülen güncel bir dava (2025/208 K.), orman sınırları dışında kalan ve imar-ihya edilen taşınmazların mülkiyetinin nasıl tescil edileceğine dair somut ve öğretici bir örnek sunmaktadır.
Davanın Temeli: İmar-İhya ve Olağanüstü Zamanaşımı
Söz konusu uyuşmazlıkta davacılar, atalarından devraldıkları ve 1970’li yıllardan beri “bağ-bahçe” olarak kullanılan, ancak kadastro çalışmaları sırasında “tespit harici” (tapusuz) bırakılan iki ayrı taşınmazın tescilini talep etmiştir. Davanın kabul edilmesi için mahkemece şu temel unsurlar denetlenmiştir:
- Taşınmazın Niteliği: Yerlerin orman, mera veya kamu hizmetine tahsisli “orta malı” olup olmadığı.
- İmar ve İhya: Emek ve masraf sarf edilerek tarıma elverişsiz bir yerin tarım arazisi haline getirilip getirilmediği.
- Zilyetlik Süresi: Malik sıfatıyla, davasız ve aralıksız en az 20 yıllık kullanım süresinin dolup dolmadığı.
Teknik Bilirkişi İncelemeleri ve Bulgular
Mahkemece yapılan keşif ve bilirkişi heyeti incelemelerinde;
- Orman Sınırı Analizi: Harita ve orman mühendisleri; 1952 ve 1956 tarihli memleket haritaları ile güncel hava fotoğraflarını karşılaştırarak, taşınmazların “kesinleşmiş orman kadastrosu” sınırları dışında kaldığını saptamıştır.
- Zirai Değerlendirme: Ziraat mühendisi raporuyla; taşınmazlar üzerindeki 25 yaşındaki kiraz, elma, armut ve ceviz ağaçlarının varlığı, arazinin 1990’lı yılların ortasından itibaren ekonomik amaçlı bir meyve bahçesine dönüştürüldüğünü (imar-ihya edildiğini) kanıtlamıştır.
- Eklemeli Zilyetlik: Davacıların, murislerinden (babalarından) devraldıkları zilyetlik süresini kendi sürelerine ekleyerek (TMK m. 996), yasal 20 yıllık süreyi fazlasıyla doldurdukları anlaşılmıştır.
Değerlendirme
Mahkeme, taşınmazların evveliyatının bozuk orman örtüsü taşısa bile zamanla bu niteliğini kaybettiği ve 1990’lardan bu yana kesintisiz olarak tarımsal faaliyete konu edildiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar vermiştir. Kararda vurgulanan en kritik husus, Hazine adına kayıtlı olmayan veya tescil harici bırakılan yerlerde, imar-ihya işlemlerinin tamamlandığı tarihten davanın açıldığı tarihe kadar geçen sürenin mülkiyet hakkını doğurmasıdır.
Mini Hukuk Sözlüğü
- Zilyetlik: Bir eşya üzerinde fiili hakimiyet kurma durumudur.
- İmar ve İhya: Orman sayılmayan, devletin hüküm ve tasarrufu altındaki sahipsiz yerlerin emekle tarıma elverişli hale getirilmesidir.
- Tescil Harici Yer: Kadastro sırasında çeşitli nedenlerle (orman şüphesi, mera vb.) tapuya bağlanmamış sahipsiz alanlar.
- Streoskopik İnceleme: Hava fotoğraflarının üç boyutlu incelenerek arazinin eski bitki örtüsünün tespiti yöntemidir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
- Her tapusuz yer zilyetlik ile kazanılabilir mi? Hayır. Yer orman, mera, dere yatağı veya kamuya tahsisli bir alan (park, yol vb.) ise zilyetlik ne kadar uzun olursa olsun mülkiyet kazandırmaz.
- Zilyetlik süresi nasıl hesaplanır? Zilyetliği devraldığınız kişinin (örneğin babanızın) kullanım süresi, sizin kullanım sürenize eklenir. Toplam sürenin en az 20 yıl olması şarttır.
- Hava fotoğrafları davada ne işe yarar? Geçmiş yıllara ait fotoğraflar, arazinin 20-30 yıl önce orman mı yoksa tarla mı olduğunu, üzerinde ağaç olup olmadığını bilimsel olarak kanıtlar.
Bilgi Notu: Bu yazı, 16.09.2025 tarihli yerel mahkeme kararı ve 3402 sayılı Kadastro Kanunu hükümleri çerçevesinde hazırlanmıştır.
Hukuki Danışmanlık ve İletişim: Zilyetliğinizde bulunan tapusuz taşınmazların tescili veya tapu iptali davalarınızda profesyonel vekalet desteği almak için 0542 346 09 46 numaralı hattımızdan bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Tapusuz Taşınmaz Tescili ve İmar-İhya Davası Başvuru Formu İçin
Av. Ömer Faruk ARDIÇ